Dos audiencias y se acabó: el nuevo juego del alquiler

Te citaron? Tienes dos audiencias para resolver o perder.

La reducción del proceso locativo a dos audiencias, máximo tres, no limita derechos, los racionaliza. Es una respuesta estructural a una justicia civil históricamente lenta, desbordada por prácticas dilatorias y por una cultura de evasión procesal. El nuevo marco legal instituido por la ley número 85-25 no flexibiliza la justicia, la reorganiza.

El régimen anterior permitía secuencias indefinidas de audiencias sin contenido útil. El Decreto número 4807-59, sin plazos ni límites claros, facilitaba el estancamiento de los procesos por desahucio. La nueva normativa corta ese ciclo y reconfigura la estructura del procedimiento:

Primera audiencia: se fija la litis, se depuran las partes, se procura la conciliación, se adoptan medidas conservatorias y se ordena la producción de prueba.

Segunda audiencia: se conoce el fondo del proceso, se produce la prueba admitida y se presentan las conclusiones. 

Tercera audiencia (excepcional): solo se celebra si el tribunal, mediante resolución motivada, la declara indispensable.

Este rediseño cumple tres finalidades claras:

A. Elimina la dispersión: concentrar en una sola etapa procesal la producción de prueba y la presentación de conclusiones evita retrasos artificiales.

B. Permite contradicción real: los puntos litigiosos quedan establecidos desde el inicio, permitiendo a ambas partes preparar su defensa sustancial.

C. Otorga previsibilidad: las partes conocen desde el principio el itinerario procesal y sus tiempos.

No hay pérdida de garantías, hay depuración del exceso. La brevedad no es sinónimo de superficialidad. Es una medida de control. Un proceso civil no puede convertirse en un refugio para el incumplimiento ni en excusa para el abuso. El plazo no es enemigo de la justicia; es su condición de posibilidad.

Dos audiencias son suficientes cuando hay organización, rigor y voluntad de resolver. El proceso no se degrada por ser breve; se dignifica por ser eficiente.

Salomón Ureña Beltre

Abogado.

Diez días para cumplir o responder: Lo que la ley realmente exige en un alquiler

¿Te intimaron? Tienes diez días. Después, no hay excusas

La intimación previa de diez (10) días establecida por el artículo 30 de la ley número 85-25 no es una formalidad secundaria. Es una condición de procedibilidad que estructura el vínculo entre propietario e inquilino, ofreciendo al primero una herramienta legítima de coerción contractual y al segundo una oportunidad de subsanar su falta antes de ser arrastrado al proceso judicial.

Durante años, el incumplimiento del pago en materia locativa arrastraba al sistema por un conjunto de pasos innecesarios: depósitos, colecturías, certificaciones, plazos interpretativos y notificaciones redundantes. El legislador eliminó ese desorden al establecer un plazo claro y perentorio: diez días contados a partir de la notificación formal de la intimación. No más. No menos.

En ese espacio, el inquilino puede pagar o desocupar. Si no lo hace, el propietario queda habilitado para accionar judicialmente, con la mora jurídicamente consolidada y la causa legalmente constituida.

No se trata de un tecnicismo. Se trata de preservar el equilibrio entre el derecho de propiedad y la función habitacional del bien arrendado. La intimación cumple tres funciones concretas:

Depurar el proceso: permite que conflictos simples se resuelvan sin intervención judicial.

Constituir prueba irrefutable: la inacción del intimado convierte el incumplimiento en hecho procesal incuestionable.

Preservar la equidad: brinda una última oportunidad razonable, sin desnaturalizar el carácter oneroso del contrato.

Quien ignora una intimación legalmente formulada, no puede alegar sorpresa ante una demanda de desalojo. Diez días son suficientes para distinguir al inquilino negligente del inquilino dispuesto a cumplir. La ley no impone la ruptura del contrato. Al contrario: ofrece una última posibilidad de cumplimiento.

En ese plazo mínimo, se concentra el núcleo de la justicia contractual: certeza, consecuencia y responsabilidad. Diez días que no admiten excusas, que desnudan al deudor contumaz y que devuelven al arrendamiento su sentido: un acuerdo entre partes que se obligan recíprocamente.

Salomón Ureña Beltre

Abogado.

El ingenio del estafador: un paso adelante de la ingenuidad y de la ley

La historia de la estafa es también la historia de la inteligencia maliciosa. En cada época, los estafadores han jugado con una ventaja estructural: la capacidad de anticipar las ilusiones de sus víctimas y la lentitud de la ley para atrapar sus tretas. 

Mientras el ciudadano común espera que la promesa coincida con la realidad, el estafador sabe, y explota, que en la brecha entre lo que se desea y lo que realmente se obtiene, hay un terreno fértil para manipular.

La sabiduría popular lo resume con precisión: “nadie da cuarto a peso”. Sin embargo, una y otra vez, los incautos siguen cayendo en la ilusión del “dinero fácil”, del “retorno garantizado”, del “negocio redondo”. Es la eterna danza entre el ilusionismo presupuestario de los primeros y la credulidad esperanzada de los segundos.

El filósofo Jean Baudrillard advertía que en las sociedades modernas lo que se vende no es la realidad, sino su simulacro. El estafador entiende esto a la perfección: no ofrece riqueza, sino la ilusión de riqueza; no entrega seguridad, sino la fantasía de control. Y en un mundo obsesionado con la inmediatez, la víctima se convierte en cómplice de su propia desgracia: quiere creer, porque necesita creer.

Pero lo más inquietante es que los estafadores no solo suelen estar un paso adelante de sus víctimas, sino también de la ley. La tipificación penal siempre llega tarde: primero aparece el ardid, después la legislación. Es como un juego interminable del gato y el ratón, pero con un detalle decisivo: el ratón suele inventar nuevos agujeros más rápido de lo que el gato puede taparlos.

Desde los timos clásicos hasta las criptomonedas fantasmas, pasando por los esquemas piramidales y los contratos disfrazados de “inversiones innovadoras”, el patrón es idéntico: creatividad delictiva contra rigidez normativa. Y la ley, pesada y formal, se convierte en un mecanismo de reacción más que de prevención.

¿La lección? No basta con esperar que el legislador proteja al ciudadano. La defensa más eficaz contra la estafa no es la ley, sino la conciencia crítica. Como bien decía Umberto Eco: “la plaga de la humanidad no son los ignorantes, sino los ilusos que creen saberlo todo”. En ese espejo incómodo, la sociedad debe reconocer que mientras sigamos alimentando la fantasía del beneficio sin esfuerzo, habrá estafadores diseñando espejismos cada vez más sofisticados.

Porque, en definitiva, los estafadores no son marcianos caídos del cielo: son el producto más acabado de un sistema que glorifica el éxito a cualquier precio y que aplaude más al que aparenta que al que produce. Y mientras eso no cambie, seguirán un paso adelante.

Salomón Ureña Beltre 

Abogado.