La transformación del régimen de alquileres en la República Dominicana. De la Tutela al Equilibrio.

El Decreto 4807-59 nació en un contexto de fuerte centralización estatal y de profunda escasez habitacional. Se trató de una respuesta normativa para proteger a un inquilinato frágil frente a arrendadores con poder económico, mediante controles de precios, permisos obligatorios y un entramado de certificaciones que buscaba garantizar estabilidad. En la práctica se convirtió en un sistema tutelar que confundía el derecho de contratos con un mecanismo de intervención permanente.

Durante décadas ese modelo fue tolerado. La población urbana era reducida, la economía estaba marcada por circuitos agrarios y las ciudades carecían del dinamismo inmobiliario actual. La sociología urbana ayuda a entender este fenómeno: un Estado fuerte y paternalista, un mercado inmobiliario incipiente y una ciudadanía que demandaba control y subsidio.

Con el paso del tiempo, el país se urbanizó y globalizó. Más de un ochenta por ciento de los habitantes viven hoy en ciudades. El arrendamiento ya no es una relación doméstica en cuartos de vecindad, sino un sistema complejo de viviendas verticales, locales comerciales y espacios turísticos. El esquema de congelamiento de rentas y permisos centralizados empezó a fallar porque regulaba con categorías propias de una República agraria mientras la sociedad funcionaba con lógicas urbanas y financieras.

La Ley 85-25 llega en medio de ese cambio estructural. No es una reforma menor: elimina la Comisión de Alquileres, suprime certificaciones del Bagrícola y reemplaza depósitos municipales por mecanismos bancarios. Incorpora una intimación previa de diez días antes del desahucio para equilibrar derechos y prevé procesos sumarios concentrados en dos o tres audiencias, abriendo paso a la eficiencia procesal como valor constitucional. Reconoce, además, que el arrendamiento no se limita a vivienda, sino que es infraestructura de la economía productiva.

Esta nueva arquitectura institucional desplaza el poder disciplinario del Estado hacia una lógica de disciplina contractual. El contrato, reforzado por un marco procesal eficaz, regula la conducta de las partes bajo supervisión judicial, no burocrática. La transición revela un cambio profundo en la forma de legitimar la intervención estatal: de la tutela paternalista a un equilibrio de responsabilidades en un mercado dinámico.

Como recordaba Pierre Bourdieu, el derecho es un campo de luchas donde se definen relaciones de poder. La evolución del régimen locativo dominicano es, en esencia, la lucha por redefinir la vivienda y el comercio, no como objetos de control, sino como espacios de autonomía bajo garantías de justicia y eficiencia.

La Ley 85-25 no sustituye mecánicamente al Decreto 4807-59. Es la traducción jurídica de una sociedad que ya no podía regirse por parámetros de mediados del siglo XX. Apuesta por un contrato social renovado en materia de arrendamientos, donde la rapidez judicial, la bancarización y la transparencia probatoria reemplazan la inercia administrativa.

Salomón Ureña Beltre

Abogado.

Control digital o vigilancia gremial: ¿quién custodia al custodio?

 Por Salomón Enrique Ureña Beltre

Notaría Central ⏐ Abogados. 

Con el nuevo Reglamento 50-2024, el notariado dominicano ha dado un salto histórico hacia la digitalización de su función. Pero como en todo proceso de modernización institucional, la tecnología no solo transforma procesos; también redistribuye el poder.

En este caso, lo hace con una precisión quirúrgica: la autoridad sobre la plataforma de gestión notarial, el protocolo digital y la infraestructura técnica de la función notarial queda concentrada en manos de un Consejo tripartito, presidido por la Suprema Corte de Justicia, acompañado por la Procuraduría General de la República y… el Colegio Dominicano de Notarios.

Sí, el mismo Colegio que regula, capacita, fiscaliza, certifica, centraliza, almacena y ahora también administra las plataformas.

¿Dónde termina el gremio y dónde comienza el Estado?

Según el artículo 10 del Reglamento, este Consejo administra de forma exclusiva la plataforma de gestión notarial. Decide qué herramientas digitales se usan, quién puede operar en ellas y bajo qué condiciones.

Todo notario que desee utilizar firma digital segura debe someterse a los entrenamientos, evaluaciones y habilitaciones impuestas por el Colegio, que, a su vez, es parte del mismo órgano que autoriza y supervisa.

Y aquí aparece la pregunta que ningún documento oficial responde:

¿Puede un gremio ser al mismo tiempo órgano de habilitación, juez de desempeño y custodio de la evidencia digital?

Porque esto ya no es solo una cuestión técnica. Es un dilema de gobernanza jurídica.

En teoría, la digitalización del notariado debería democratizar el acceso a la fe pública, estandarizar procesos y reducir asimetrías.

Pero lo que vemos es lo contrario:

Una plataforma única;

Un Consejo exclusivo;

Una homologación vertical de herramientas y criterios.

Los notarios no tienen derecho a operar en plataformas alternativas, ni a certificarse con proveedores de su elección. Todo debe pasar por el filtro del Colegio. ¿Y si ese filtro es ineficiente, excluyente o responde a intereses internos?

La digitalización no puede ser excusa para el control gremial sin rendición de cuentas.

Reflexión crítica: cuando la infraestructura se vuelve hegemonía

No hay nada más peligroso que una modernización sin pluralismo.

El notariado digital necesita seguridad, sí. Pero también necesita transparencia institucional, gobernanza compartida y auditoría externa.

De lo contrario, estaremos sustituyendo los viejos monopolios del papel… por nuevos monopolios del software.

Notaría Central ⏐ Abogados.

En Notaría Central ⏐ Abogados, apostamos por un notariado moderno, pero también libre, plural y fiscalizable.

Exención del 50% al Pago de la Transferencia Inmobiarilia

Por Salomón Enrique Ureña Beltre

Entre la gracia y el derecho: Una crítica urgente a la discrecionalidad tributaria de la DGII.

Recientemente ha comenzado a circular entre profesionales del derecho tributario y contribuyentes una supuesta "disposición interna" de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), que permite aplicar una reducción de hasta un cincuenta por ciento (50%) a los impuestos acumulados por transferencias inmobiliarias anteriores al año 2020. Suena bien, suena justo. Pero cuando el fondo se desviste de la forma, lo que queda no es un derecho conquistado, sino una cortesía administrativa discrecional. Y eso, en un Estado de Derecho, es alarmante.

No existe hasta el momento ninguna norma, resolución, circular u orden administrativa que confiera carácter obligatorio a esta supuesta "gracia". No está publicada ni reglamentada, no tiene marco normativo alguno, y su aplicación queda sujeta al humor y criterio de la propia DGII. Es, en términos estrictos, un acto no vinculante, revocable, y no oponible por el contribuyente. ¿El resultado? Un acto de supuesta "benevolencia fiscal" que ni garantiza derechos ni obliga a la administración. Un favor, no una norma.

Y eso no es menor. Porque cuando los tributos se gestionan a golpe de discrecionalidad y no de legalidad, lo que se debilita no es la recaudación, sino la confianza institucional. No se puede construir cultura tributaria sobre el terreno resbaladizo de las decisiones ad-hoc, donde unos acceden al "beneficio" y otros no, según el expediente, la oficina o la interpretación personal del funcionario de turno.

Pero hay más. En muchos de los casos a los que se aplicaría esta "gracia del 50%", ya ha operado la prescripción fiscal trienal establecida en el artículo 21 del Código Tributario. Es decir, el contribuyente podría liberarse legalmente del pago total, sin necesidad de negociar nada, simplemente ejerciendo un derecho que le reconoce la ley. ¿Es esta "reducción" un intento encubierto de revivir obligaciones extinguidas? ¿Se están disfrazando de favor administrativo lo que, en derecho, es inexistente?

La respuesta nos interpela como sociedad. Porque cuando el Estado sustituye reglas claras por "medidas flexibles", lo que genera no es acercamiento al contribuyente, sino desconfianza, arbitrariedad y desigualdad. El derecho fiscal no puede convertirse en un menú de opciones discrecionales, sino en un marco de garantías y obligaciones recíprocas.

Como ciudadanos, debemos exigir más que alivios. Debemos exigir normas claras, publicadas, oponibles y sostenibles en el tiempo. Porque la justicia tributaria no nace de la generosidad del poder, sino de la coherencia de sus normas. Y mientras eso no ocurra, toda "gracia" administrativa seguirá siendo, en el fondo, una peligrosa ficción de legalidad.

Fe pública desde el consulado: ahora con firma digital

La habilitación de los funcionarios consulares dominicanos para ejercer la función notarial mediante el uso de documentos y firmas digitales, conforme al Reglamento aprobado por la Resolución número 50-2024, constituye una extensión legítima y operativa de la función pública fuera del territorio nacional. Esta disposición se apoya directamente en la ley número 716, que reconoce al cónsul como funcionario autorizado para ejercer funciones notariales, y en la ley 140-15, que establece los parámetros técnicos y administrativos del notariado dominicano.

La inclusión consular dentro del sistema notarial digital no es un exceso normativo, sino una consecuencia funcional del mandato legal. El reglamento no crea una figura paralela, sino que adapta, mediante mecanismos auditables y técnicamente trazables, una competencia preexistente a los estándares contemporáneos de seguridad jurídica.

El reglamento establece que el Ministerio de Relaciones Exteriores (MIREX) es responsable de la habilitación de los cónsules en esta materia, mientras que el Colegio Dominicano de Notarios (CODENOT) conserva facultades de coordinación técnica para garantizar la uniformidad del sistema. Esta estructura dual impide una desconexión institucional entre la plataforma diplomática y la función notarial, manteniendo la integridad del sistema de fe pública.

La habilitación digital permite a los cónsules emitir actos notariales con firma digital cualificada, autenticación biométrica, grabación de comparecencias remotas, encriptación documental y depósito en el protocolo electrónico notarial. Estas herramientas garantizan la equivalencia jurídica del documento suscrito fuera del territorio nacional con los actos instrumentados en sede notarial interna.

Asimismo, la Resolución número 50-2024 elimina la dependencia del soporte físico, extiende el principio de inmediación a los entornos virtuales y preserva la responsabilidad individual del notario o cónsul interviniente. La firma digital segura adquiere valor pleno como garantía de identidad, integridad documental y eficacia probatoria.

La interoperabilidad tecnológica, aunque aún limitada en alcance internacional, no constituye una barrera para la operatividad doméstica. Los documentos notariales digitales expedidos por cónsules están diseñados para operar dentro del marco legal dominicano, con eficacia plena ante sus autoridades y dentro de su ordenamiento. No se trata de sustituir convenios internacionales, sino de dotar al sistema consular dominicano de herramientas modernas para responder a las necesidades de sus nacionales en el exterior.

Lejos de representar un riesgo, esta habilitación amplía el alcance de la función notarial sin sacrificar control. Todos los actos quedan sujetos a trazabilidad, validación, custodia en repositorio nacional, auditoría periódica y certificación digital. La descentralización física de la función notarial no implica disolución del sistema. Al contrario: lo expande sin debilitarlo.

La Resolución 50-2024, aplicada a la función notarial de los cónsules dominicanos, no compromete la seguridad jurídica. La fortalece. Y en un mundo marcado por la movilidad y la transformación digital, permite que el Estado actúe con presencia técnica más allá de sus fronteras.

Salomón Ureña Beltre

Abogado.

Código Penal Dominicano: Del Fósil Jurídico a la Promesa de Control Social

Hay países que han hecho de la ley un baluarte, de la justicia una máquina afinada y del castigo un mensaje inequívoco: “Aquí manda el Estado, no el crimen”. Y luego está la República Dominicana, donde el Código Penal ha sido durante décadas un anciano achacoso, desdentado y miope, incapaz de morder a nadie con poder que supiera dar un par de vueltas en la pista del amiguismo judicial.

Una pieza legislativa de semejante envergadura como un código penal debería provocar una sacudida en la conciencia nacional. Debería, pero aquí provoca bostezos resignados. Y no porque no influya —¡vaya si influye!— sino porque lo hace con la misma eficacia que un paraguas roto bajo un huracán. Nuestro viejo código no era más que un anecdotario normativo, un fósil conservado en tinta, incapaz de responder a fenómenos criminales que ya ni existían cuando fue concebido.

El nuevo texto, a una semana de su promulgación, llega como ese invitado esperado por veinte años que, cuando finalmente aparece, trae bajo el brazo un discurso prometedor y una lista de reparos. La vacatio legis, ese año de gracia, como ya han señalados connotados juristas nuestros, debería servir para pulir los artículos que ya muestran grietas antes de estrenarse. Y sin embargo, la ciudadanía, agotada de esperar, lo ha abrazado casi sin chistar, como quien recibe agua en el desierto sin preguntar si está limpia.

No nos engañemos: durante décadas, la falta de un instrumento de persecución y sanción ejemplar ha sido el fertilizante perfecto para la obscenidad de la impunidad. Hemos cultivado un ecosistema donde el crimen se reproduce sin miedo porque el Estado no tiene colmillos; a lo sumo, tiene encías protocolarias. Y si alguien cree que esto es una exageración, que observe cuántos expedientes penales han muerto de vejez en los archivos mientras sus protagonistas, culpables o no, envejecen cómodamente en libertad.

El nuevo código, en teoría, desmonta viejas estructuras mentales y colectivas, introduce figuras inéditas y elimina categorías obsoletas. Pero su reto no está en el papel, sino en la praxis: en que no se convierta en otra ley de vitrina, bonita para la foto, inútil para el caso.

Lo irónico —y obscenamente triste— es que dos siglos después, nuestro nuevo Código Penal, aún con toda la fanfarria de modernidad, puede parecer menos funcional que aquel francés de 1810. Allá, la sanción era un mensaje de Estado; aquí, sigue siendo una posibilidad sujeta a negociación.

Este nuevo código penal tiene en sus manos dos destinos posibles: ser la pieza que finalmente rompa con la tradición de impunidad o convertirse en un nuevo adorno legislativo, útil solo para discursos y conferencias. El tiempo dirá si este texto se aplica con la fuerza que merece o si, como tantas veces antes, quedará como un recordatorio elegante de nuestra capacidad para producir leyes sin que la realidad se dé por enterada.

Si vamos a estar dos siglos atrasados, al menos copiemos con estilo. Y si no podemos alcanzar la visión de Claude-Ambroise Régnier, Jean-Baptiste Treilhard, Joseph Jérôme Siméon, al menos tengamos la decencia de no seguir haciéndole un homenaje perpetuo a la ineficacia. 

Salomón Enrique Ureña Beltre

Notaría Central, Abogados.

La Firma que no Tiembla: el Notario en la Era Digital

En una República Dominicana aún anclada al sello húmedo y al papel timbrado, la Resolución número 50-2024 —que aprueba el Reglamento para el uso de documentos y firmas digitales en la función notarial— irrumpe como un artefacto de modernidad jurídica que no pide permiso. Lo hace con la arrogancia típica de las revoluciones tecnocráticas: firmemente asentada en protocolos, algoritmos, criptografía y promesas de trazabilidad. Y sin embargo, detrás de ese andamiaje técnico se esconde una pregunta filosófica profunda: ¿puede la fe pública digital sustituir la solemnidad del gesto manuscrito?

El reglamento no digitaliza la notaría; la redefine. No se trata de un simple cambio de soporte, sino de una transmutación del objeto notarial mismo. El acta ya no es papel; es dato estructurado. El sello ya no es de goma; es hash criptográfico. La comparecencia ya no es física; es sincrónica y validada por biometría. Y la firma… la firma ya no tiembla: es exacta, incorruptible y verificable por máquinas. ¿Estamos, entonces, ante el nacimiento del notariado algorítmico?

Lo cierto es que el artículo 1 del Reglamento es claro: la firma digital segura, en manos del notario, tiene el mismo valor jurídico que la manuscrita, siempre que cumpla con las exigencias de la Ley 126-02 y sus normas complementarias. Pero más allá del valor legal, lo que está en juego es el valor simbólico y epistémico del acto notarial. Porque la solemnidad del notariado no está en el papel, sino en el ritual, la confianza, la presencia simbólica del Estado en cada acto.

El principio de equivalencia funcional —uno de los pilares del Reglamento— afirma que el documento digital cumple la misma función que su homólogo en papel. Pero eso, aunque jurídicamente válido, no es axiológicamente neutro. Porque al pasar de la caligrafía al código, de la presencia al protocolo, se descentraliza el gesto, pero se recodifica el poder. El notario ya no sella; autentica. Ya no guarda papel; gestiona repositorios. Ya no vigila con la mirada; lo hace con interfaces de usuario y software certificado.

En ese sentido, el reglamento exige algo más que capacitación técnica: demanda una reinvención profesional del notario, que deberá asumir competencias digitales, criterios de validación cibernética, y dominio del lenguaje de las infraestructuras de confianza digital. El notario, si quiere seguir siendo el arquitecto de la seguridad jurídica, deberá convertirse en un operador experto en soberanía documental en la era digital.

Ahora bien, ¿es esta transformación deseable o inevitable? ¿O simplemente nos deslizamos acríticamente por el tobogán de la modernidad sin preguntarnos quién redactó las reglas del juego digital? Porque si el notariado digital no se acompaña de un nuevo modelo de ética profesional, acceso universal y control democrático de la tecnología, lo que tendremos no será modernización, sino sofisticación de las mismas viejas exclusiones.

Al fin y al cabo, una firma puede ser digital, pero la fe pública no se programa en Java. Se construye con legitimidad social, transparencia y competencia ética.

Notaría Central, Abogados, S.R.L.

En Notaría Central no solo firmamos documentos. Firmamos compromiso con la legalidad, la transformación institucional y la justicia accesible. A la vanguardia del notariado digital dominicano, ofrecemos servicios notariales con firma segura, trazabilidad y respaldo profesional en cada acto. Porque la confianza, ahora más que nunca, también se mide en bytes.

Salomón Enrique Ureña Beltre 

Notario Público.