Revolución Inmobiliaria en República Dominicana: Ley en Marcha para Impulsar la Economía y Empleo

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Salomón Ureña Beltré, Abogado y Notario
salomonbeltre@me.com


A medida que nos acercamos al final de la actual legislatura en República Dominicana, se alza una emocionante propuesta legislativa que podría transformar el sector inmobiliario en el país. Este anteproyecto de ley actualmente bajo consideración en el Congreso Nacional ha superado la primera etapa de revisión en la Cámara de Diputados y tiene como objetivo fundamental introducir un nuevo marco normativo para la regulación de los alquileres en la nación caribeña.


El proyecto actual representa un cambio significativo en la intención de nuestros legisladores de reformar el sector inmobiliario. Desde 1959, este sector ha estado operando bajo una regulación que se ha vuelto obsoleta en algunos aspectos, incluso contradiciendo el espíritu de la Constitución vigente desde 2015.


En el pasado reciente, se han presentado proyectos con objetivos similares, pero la falta de consenso entre los diversos actores involucrados ha llevado a la postergación de estas propuestas. Sin embargo, el proyecto actual ha superado esta barrera y está avanzando.


Uno de los cambios más notables propuestos en esta iniciativa es la eliminación del "dos más uno", un término familiar para muchos dominicanos, que se refiere al pago de dos meses de depósito más un mes de comisión al alquilar una propiedad.


La nueva legislación, presentada por el diputado Eugenio Cedeño, busca revolucionar las relaciones entre propietarios e inquilinos, especialmente en lo que respecta al incumplimiento en el pago y simplificar los procesos judiciales para permitir el desalojo más rápido de inquilinos morosos y reacios a cumplir con sus obligaciones.


Esta medida es ampliamente aplaudida por abordar un problema arraigado en la cultura de alquiler en la República Dominicana, donde algunos inquilinos consideran el pago del alquiler como algo opcional en lugar de una obligación contractual.


Lo que es aún más interesante es que esta nueva legislación se inspira en prácticas legales anglosajonas, donde no se requiere intervención judicial para desalojar a inquilinos morosos. Un simple aviso de desalojo, conocido como "eviction notice", es suficiente para que los propietarios recuperen sus propiedades.


Además de modernizar el sector de alquiler de propiedades, esta propuesta legal también se aleja de la controvertida costumbre española de proteger en exceso a los 'okupas', personas que ocupan ilegalmente propiedades, lo que a menudo desafía el derecho de propiedad.


Si este proyecto se convierte en ley, se espera que fortalezca la inversión en la construcción de nuevas propiedades inmobiliarias, generando más empleos y estimulando la industria de la construcción, lo que a su vez impulsará la economía y reducirá los recursos ociosos en nuestra nación.


Esta nueva perspectiva legal abre un emocionante capítulo en el sector inmobiliario dominicano y merece nuestra atención a medida que avanzamos hacia una República Dominicana más fuerte y próspera.

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La Importancia de Contratos de Trabajo por Escrito en el Derecho Laboral

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Salomón Ureña Beltre, Abogado - Notario

salomonbeltre@me.com


Aquellos involucrados en la dinámica emprendedora deben comprender que, en el ámbito laboral, cualquier forma de relación laboral, en todas sus manifestaciones, se presume como un contrato de trabajo, a menos que se demuestre lo contrario.


La filosofía subyacente en el Código de Trabajo de la República Dominicana de 1992 es que, en las relaciones laborales, se dé prioridad a lo escrito en lugar de lo verbal. Si bien no es posible prever todas las eventualidades en detalle, el uso de un contrato escrito puede ayudar a establecer de manera más efectiva las condiciones de la relación laboral.


Dado que las pruebas desempeñan un papel fundamental en el derecho laboral, un contrato escrito puede ayudar a delimitar el alcance de la relación, especialmente cuando existe un marco regulador específico entre las partes. Esto reduce la interpretación subjetiva y proporciona una guía más clara para el tribunal que debe evaluar la verdadera intención de las partes al establecer su vínculo.


Este enfoque beneficia especialmente al empleador, ya que le corresponde a él refutar las presunciones a favor del trabajador que establece la legislación laboral. La falta de documentación adecuada, como registros y libros que la ley requiere, puede perjudicar al empleador en casos judiciales.


La situación se complica aún más cuando se aplica el principio legal "In dubio pro operario" en el ámbito del derecho laboral. Este principio establece que en caso de duda entre disposiciones legales o interpretación de hechos en un conflicto entre un trabajador y un empleador, se debe favorecer al trabajador de manera inapelable. Por lo tanto, es crucial para el empleador tomar precauciones y establecer contratos de trabajo por escrito para evitar complicaciones innecesarias y garantizar una relación laboral sólida y justa".

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El Compromiso Ignorado: La Lucha de los Abogados por la Justicia en Bahía de las Águilas

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Recién me encontré con alguna declaración de uno de los abogados particulares contratados por el Estado Dominicano para defender sus intereses patrimoniales que les fueron expoliados aviesa y fraudulentamente en Bahía de las Aguilas.

Nuestro colega, poniéndole vos a cada uno de sus insignes compañeros de estrados, se quejaba agriamente del desplante que han recibido de parte del Estado, por este no haberles honrado, como merecen, sus muy justos y bien ganados emolumentos.-


Los loables esfuerzos con que el equipo legal integrado por los doctores, Manuel Cáceres Genao, Samuel Ramia Sánchez, Gustavo Biaggi Pumarol, Blas Minaya Nolasco, y la propia Laura Acosta Lora, que solo ella se desempeño a titulo honorífico, lograron reintegrarle al Estado, la titularidad de aquellos cuantiosos bienes, los que ahora en sus manos, florecerán con las inversiones que se deparan a futuro para favorecer el crecimiento del turismo y con ello la calidad de vida de nuestros conciudadanos.


No se justifica que a estos juristas, luego de haber trabajado con tanto ahínco, prestando sus muy competentes dotes profesionales, sus recursos económicos, distrayéndoles tantísimas horas de trabajos a sus respectivos bufetes, y sacrificando por partidas doble a sus familias, todo con el muy sano interés y propósito de lograr restituir en favor de “TODOS”, lo que a todos nos pertenece, no les hayan sido reconocidos y solventadas las contrapartidas que les corresponden.


Es impresionantemente vergonzoso como el Estado Dominicano ha manejado sus relaciones con estos connotados abogados, ningún profesional se merece tan denigrante trato.


Hoy en día, mientras el Poder Ejecutivo trabaja en mejorar la integridad de la Administración Pública y sancionar a aquellos que se implican en actos dolosos contra el erario, debe también enviar el mensaje de que el Estado respeta los acuerdos con los particulares. Cuando estos han cumplido su parte, el Estado debe cumplir ágilmente con su compromiso. El trabajo de estos abogados destacados desmanteló una de las primeras grandes hazañas en contra de la corrupción institucionalizada. 


La labor de estos meritorios abogados labró lo que se constituyó como una de las primeras grandes e importantes hazañas que contra la corrupción publica institucionalizada fuera desarticulada, frenó la proclividad al enriquecimiento ilícito de los autores de tales deleznables actuaciones, pero además, el de Bahía de las Aguilas, es uno de los más relevantes precedentes con que cuenta el Estado de que, sin utilizar su maquinaria poderosa con vocación arrolladora, y respetando el debido proceso legal, haya logrado reponer sus intereses afectados, y colegir que, sin la ayuda de los reclamantes en el pago de sus honorarios, no hubiera sido posible.


Bien lo reza el postulado “Pacta sunt servanda”, todo compromiso contraído debe ser cumplido; los abogados hicieron su trabajo, falta ahora que el Estado Dominicano, como obligación que les es ineludible, cumpla con la suya.


De no hacerlo, la Administración Pública, quedaría muy desacreditada y con ello quienes la dirigen, pero también el estado de derecho y la seguridad juridica de nuestro país.


Solivianto junto a mis colegas, los justos reclamos que patrocinan, amén de promover que, a cada uno de estos notables abogados, les sea impuesta la medalla al mérito nacional.-



Salomón Ureña Beltre

Abogado -  Notario


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Desafíos del Poder Judicial: Recursos Limitados y la Sanción de una Magistrada en España

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Mientras compartía un momento en un bar junto a mi Wamcho, me encontré con una noticia que llamó mi atención en los diarios de Galicia. La Comisión Disciplinaria del Consejo del Poder Judicial (CGPJ) español había sancionado a una magistrada del Juzgado de Instrucción número 1 de Lugo, Galicia, con la destitución de su cargo, por supuestamente descuidar sus funciones y retrasar investigaciones, lo que resultó en una mora judicial en su tribunal.

Esta noticia me llevó a reflexionar sobre las razones que llevaron al CGPJ a tomar una decisión tan drástica en contra de una magistrada que, según los informes, contaba con cierto respaldo de la comunidad en la que ejercía. Fue interesante notar que el juez titular del Tribunal Superior de Xustiza, el magistrado Miguel Ángel Cadenas, reconoció las limitaciones de recursos en el tercer poder del Estado.

El magistrado Cadenas mencionó que las huelgas de jueces en años anteriores habían causado distorsiones que aún persisten y que hacen que muchos ciudadanos vean el sistema de justicia como inoperante. En el caso de la magistrada sancionada, no podemos pasar por alto la enorme carga de trabajo que enfrentó, agravada por la falta de colaboradores debido a la escasez de recursos.

España y la República Dominicana, mi país de origen, comparten similitudes en sus instituciones debido a la influencia que España tuvo durante la colonización de América. Sin embargo, ambas naciones enfrentan desafíos en sus sistemas judiciales.

En España, el poder judicial a veces es considerado de menor importancia en comparación con los otros dos poderes del Estado, lo que dificulta la apreciación adecuada del sistema de justicia por parte de los ciudadanos. Esta percepción no es muy diferente en la República Dominicana, donde la ley establece que el Poder Judicial debe recibir el 2.65% del presupuesto nacional, pero esta asignación rara vez se cumple. Esta falta de financiamiento continuo contribuye al debilitamiento de las instituciones democráticas en ambas naciones.

Estas limitaciones presupuestarias conducen a anomalías en el desempeño de las instituciones judiciales y generan insatisfacción entre los ciudadanos que dependen de la justicia para resolver sus problemas, ya sea a nivel individual o colectivo.

Espero que la sanción de la magistrada Pilar de Lara sirva como un recordatorio para el Poder Judicial de la importancia de garantizar una distribución más equitativa de los recursos que todos contribuyen a través de impuestos. El Poder Judicial debe desempeñar un papel efectivo en la democracia y cada miembro de este poder debe entender su responsabilidad en ese sentido.

Espero que la jueza Pilar de Lara supere esta situación a través de los recursos legales disponibles y que este caso sirva como una llamada de atención para aquellos que a veces olvidan la necesidad de garantizar la eficiencia del Estado en todas sus funciones.


Salomón Ureña Beltré, Abogado - Notario.

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Urge La Reforma del Código Penal Dominicano.

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Con la condena a treinta años de prisión a Víctor Alexander Portorreal, alías Chamán Chacra, vuelve a ponerse sobre la palestra la necesidad de la reforma del Código Penal Dominicano del que todavía cursa un anteproyecto por ante nuestras cámaras legislativas, sin vista puesta en lo inmediato para su aprobación.

La pena impuesta no parece haber satisfecho las expectativas ni la necesidad de sanción que imperaba en la conciencia ciudadana, por la naturaleza cruel, sanguinaria e inhumana con que el asesino se aseguró conseguir sus fines nefastos contra sus víctimas.

El perfil de éste individuo que se expuso ante los andamios de las lides judiciales tras causarle la muerte a la mujer con la que compartía cohabitación y a sus tres hijos, tras violarlos sexualmente y cometer incesto, queda retratado en la idoneidad social de crear mecanismos de exclusión definitiva de su seno a personeros de potenciales rasgos y similares conductas.

La sociedad no queda resarcida ni siquiera satisfecha en su sed de sanción al recibir como pena máxima, la impuesta a éste que apenas mostró arrepentimiento de sus hechos siniestros.

Por conocer las deficiencias que arrojan las fases de reeducación que actualmente imperan en nuestro sistema carcelario, es muy poco lo que harán para lograr la reinserción de éste individuo al estadio social al cual debemos proteger como forma de asegurarnos mejor convivencia.

Urge sean implementadas figuras como el cúmulo de pena que operan como mecanismos de sugerentes comportamientos restrictivos a lo individual, so pena experimentemos nuevos casos de similares o peores sañas.

Se ruega a los diferentes sectores que pugnan sobre la viabilidad del aspirado nuevo código penal, en especial a nuestra Iglesia, que ya no se debe darle más larga a este tema.

La sociedad ha manifestado su indefensión ante hechos tan desgarrantes como los ejecutados por Chamán Chacra; ¿qué le ocurre pues al legislador dominicano para no acudir presto a su urgente auxilio?


Salomón Ureña (WA).
Abogado & Notario.
Padre de Wamcho y de Noé.

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El Caso Ford vs. Kavanaugh.

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"Alegar no es Probar".

El Comité de Justicia del Senado de los Estados Unidos de América abrió una investigación por alegado abuso sexual contra el propuesto candidato a integrar el Tribunal Supremo, Brett Kavanaugh, como consecuencia de la denuncia que en su contra elevara la doctora Cristine Blasey Ford.

El hecho que imputa la señora Ford al propuesto a juez por el presidente Donald Trump, ocurrió, según ella, hace treinta y un años.

El juez Brett Kavanaugh, con una matrimonio integrado además de su esposa por dos hijos, durante todo el proceso investigativo en el que se ha visto involucrado, ha negado los hechos, mientras la sociedad americana está fraccionada entre creer en su culpabilidad o su inocencia.

En la más reciente vista pública realizada el pasado día jueves, se le concedió a Katherine Ford exponer sus alegaciones, quien optó leer sus defensas, las que al decir a algunos, resultaron ser convincentes.

En la vista, los miembros de la comisión investigativa del Senado integrada en su mayoría por la facción republicana, el propuesto juez pudo, en su intervención pudo ser más convincente que la doctora Ford, entretanto fue más conmovedora y determinante su defensa, en la que expresó que ese a quien Ford se refería no era su persona, no lo ha sido, ni lo es, ni lo será.

Mientras tanto la Comisión de Justicia acogió una propuesta del senador Jeff Flake, en el sentido de que Brett Kavanaugh sea investigado por el Buró Federal de Investigaciones (FBI) -por sus siglas en inglés-, concediéndole un plazo de una semana a este cuerpo para que presente los resultados de sus pesquisas, luego de lo cual procederá a ratificar al propuesto abogado como juez del ambicionado puesto. 

Este tema que a pesar de haber transcurrido tanto tiempo luego de haberse supuestamente materializado, pone en tela de juicio a la alegada víctima, y coloca al mismo tiempo en una situación muy difícil al juez Kanavaugh, debido a las fuertes implicaciones morales que se le requieren y se le supone deben adornarlo para que pueda formar parte del delicado tinglado judicial de los Estados Unidos de América.

No es la primera vez que se presenta un caso similar, ya antes, en el año 1991,  la señora Anita Hill puso en vilo a la sociedad norteamericana al protagonizar una imputación contra el hoy juez Clearence Thomas.

De nuestra parte entendemos que por la falta de prueba ostensible en la que ha incurrido la doctora Ford, procede el nombramiento de Kavanaugh, por haber demostrado ser un juez apegado a los principios éticos y gozar de la calidad de juez justo y sensato mientras se ha desempeñado como tal en su ejercicio en el Tribunal de Apelaciones del Distrito de Columbia.

Esta es una buena guisa a partir de la cual retoma cuerpo el principio jurídico que reza: "en Derecho no vasta alegar, es necesario probar".-


Salomón Ureña (WA)
Abogado - Notario Público
Padre de Wamcho y Noé
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En las Operaciones de Compra y Ventas Corresponde al Comprador Afrontar los Gastos.

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Es frecuente que a los abogados, en ocasión de intervenir como asesores en operaciones inmobiliarias, tanto compradores como los vendedores nos pregunten, a cargo de quién corren los gastos.

Nuestra normativa positiva es muy explicita al instituir que estas obligaciones están a cargo del comprador.

En efecto, el Código Civil Dominicano, mismo que rige la vida jurídica de nuestra “civitas”  desde que fue traducido, adaptado y localizado en el año 1884, estatuye de manera expresa, en su artículo 1593, que:

Art. 1593.- Los gastos de los actos y demás accesorios de la venta, son de cargo del comprador”.

De modo que, en los casos en los que se celebren operaciones que atañen compra y venta inmobiliaria, sin haberse estipulado de manera expresa sobre quien cargaría con los gastos, regiría la fórmula legal precedente; aunque la anterior no es una fórmula pétrea, la misma puede sufrir modificaciones cuando las partes interesadas así lo acuerden.

Bajo el espectro de las formulaciones legales vigentes, y por el influjo que ejercen en la vida económica actual, tanto el comprador como el vendedor acusan reciproco interés de concurrir con los gastos en este tipo de operaciones, verbigracia porque el primero le urge titular a su nombre el inmueble adquirido y el segundo para lograr reducir el monto a la brevedad de la base imponible sobre la cual le deben ser estimado los impuestos anuales sobre capital. 

Muchas otras razones conllevan a que al comprador y al vendedor les urja concurrir concomitantemente con el coste de los gastos de las operaciones inmobiliarias, aunque el legislador supo a quien atribuirle, para los casos imprevistos, la carga de su cumplimiento.


Salomón Ureña (WA).
Abogado - Notario
Padre de Wamcho y Noé 
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Mariano Rajoy Presidente de la X, XI y XII Legislaturas.

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Tras un largo trajinar de siete años consecutivos en las lides política española, solo limitado por la jugada táctica consistente en la moción de censura presentada por Pedro Sánchez, cesa finalmente el gobierno del Partido Popular encabezado por don Mariano Rajoy Brey.

Para domiciliarse en la Moncloa, el Partido Popular debió encarar la crisis económica más cruel que ha afrontado la madre patria desde el 1936, fruto del desenlace que creó la famosa burbuja inmobiliaria que emergió en el año 2008, sin embargo no fue esta la causa que lo desalojó de la avenida Puerta de Hierro. 

Aunque se debe al devaneo con la corrupción imperante la principal causa que hizo caer al gobierno del Partido Popular, algo queda bien claro, Mariano Rajoy Brey, sale con sus manos limpias, nunca nadie osó endilgarle a él personalmente responsabilidad directa en ningún caso de corrupción que haya hecho eclosión durante su mandato. No fue la economía sino la indecencia corrupta de muchos de sus funcionarios.

Su mayor error, quizás, para terminar como lo hizo fue colocar sus afectos personales y el sentido de la lealtad que le debía a sus correligionarios por encima del deber del cumplimiento de los funcionarios que él mismo nombró y a los cuales respaldó sin miramientos.

De haber asumido Mariano Rajoy cierto distanciamiento entre el comportamiento de los suyos en horas claves, hoy fuera otro el panorama político español.

Tópicos como la ley mordaza, el aumento desmesurado de las tasas impositivas sobre importantes sectores de la economía, incluyendo aquel contra la cultura, la que la final el gobierno previó reducir; precipitarse con el control absoluto de la radio y la televisión pública, la ley Wert, así como la adopción de medidas que facilitaron la creación de los contratos de trabajo temporales, todo con el interés de incentivar el empleo, entre otros, fueron algunos de los nubarrones que afectaron al gobierno del Partido Popular, pero el que finalmente erosionó por completo la confianza necesaria para mantenerse en el poder.

El mérito que hará refulgir históricamente la figura del expresidente Mariano Rajoy fue haber evitado que la troica se haya quedado con la dirección de la economía española durante los años que la crisis más agobió su economía, esto es 2012-2015, cosa esta de la que no pueden ufanarse los gobernantes grecos y portugueses, quienes no supieron obrar con igual cautela para evitarlo.


Salomón Ureña (WA).
Abogado - Notario Público.
Padre de Wamcho y Noé.
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"El Desafío del Nuevo Gobierno en España: Audacia y Esperanzas

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Pedro Sánchez está formando un gobierno en España con el menor respaldo en el Congreso de los Diputados en la historia democrática del país, contando apenas con 84 curules. Este logro lo obtuvo luego de presentar una exitosa moción de censura que destituyó al exjefe del Estado, Mariano Rajoy Brey, un destacado representante de la derecha.

La historia de Pedro Sánchez es una de arrojo y audacia, ya que hasta hace un año, parecía haber sido relegado a un segundo plano en la política española. En 2016, los llamados "barones" del Partido Socialista Obrero Español (PSOE), incluido el exlíder Felipe González, lo instaron a renunciar como Secretario General del partido. Sin embargo, Sánchez regresó al liderazgo del PSOE con el apoyo de las bases del partido, convirtiéndose en su líder principal por segunda vez.

Un factor clave en esta moción de censura fue la lucha contra la corrupción que ha plagado la política española. El PSOE logró unir fuerzas con diputados de Unidos Podemos, partidos independentistas como el PDeCat, Compromis, EH Bildu, Nuevas Canarias y el Partido Nacional Vasco (PNV) para lograr su objetivo común de destituir al Partido Popular del gobierno.

La moción de censura se basó en la sentencia de la Audiencia Nacional que dictaminó condenas por un total de 351 años a los involucrados en el caso Gurtel. Esta sentencia también implicó al Partido Popular en responsabilidad civil, lo que puso en tela de juicio a todas las fuerzas políticas del país, ya que son pocas las que pueden afirmar no estar involucradas en expedientes relacionados con malversación de fondos públicos.

Esta moción de censura es solo la cuarta en los cuarenta años de democracia española, y el ex presidente Mariano Rajoy no pudo superarla, a diferencia de sus predecesores, Adolfo Suarez y Felipe González, quienes salieron indemnes de mociones en su contra en los años 1980 y 1987, respectivamente.

Mariano Rajoy puede sentirse orgulloso de su gestión, ya que logró estabilidad y crecimiento sostenido en la economía española, a pesar de las cargas fiscales y los recortes en varios sectores sociales. Redujo la tasa de desempleo en más de quince puntos en solo seis años y evitó que las finanzas públicas españolas fueran intervenidas, a diferencia de lo que ocurrió en Grecia y Portugal.

El nuevo gobierno de Pedro Sánchez enfrenta desafíos importantes, como mantener el crecimiento económico, abordar la cuestión de la crisis territorial, crear más empleos y luchar contra la corrupción. Estos desafíos podrán superarse si el nuevo gabinete logra consensuar y aplicar las medidas necesarias.


Salomón Ureña Beltré, Abogado - Notario
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